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住宅ローンの借り換えおすすめランキング|比較のポイントやメリット・デメリット

執筆者:マネーFix 編集部

【監修】株式会社RKコンサルティング河合 克浩

一般企業、外資系金融機関を経て、現在はファイナンシャルプランナー(FP)として年間150件超のお金の相談に対応。難しく感じる経済やお金の話をわかりやすく説明することに定評がある。夢を実現するため相談者に寄り添い、人生が豊かになるサポートを心がけている。

住宅ローンの借り換えを検討する際、金融機関によって何が違うのか、おすすめの金融機関はどこなのかについて知りたい人も多いのではないでしょうか。

この記事では、住宅ローンの借り換えを検討する際の比較ポイントや、借り換えのメリット・デメリット、おすすめの金融機関などを紹介します。自分の状況に合わせて借り換え先を検討するのに役立ててください。

住宅ローン借り換え先を選ぶポイント

住宅ローンの借り換えとは、金融機関から借入を行い、既存の住宅ローンを一括返済することです。金利などの条件がよくなり、毎月の返済額を減らすことが期待できます。

借り換え先を選ぶ際のポイントは以下の通りです。

  • 金利の低さ
  • 金利の種類
  • 借り換え時の諸費用
  • 団体信用生命保険

金利の低さ

金利は毎月の返済額や返済総額に直結します。

例えば、5000万円を期間30年間で借入した場合を想定してみましょう。下表の通り、金利によって毎月の返済額と返済総額が異なることがわかります。

金利1.0% 金利1.5%
毎月の返済額 16万819円 17万2560円
返済総額 5789万4947円 6212万1428円

出典:滋賀県信用組合ローンシミュレーション

上記の場合、金利が0.5%低いと、月々の返済額は1万円以上、返済総額は約420万円減ります。借り換えで得られる大きなメリットは、返済負担の軽減です。まずは金利を比較するようにしましょう。

金利の種類

金利の種類には変動金利型、全期間固定金利型、固定金利期間選択型の3種類があります。種類によって金利が異なります。

金利の種類と、メリットとデメリットは下表の通りです。

メリット デメリット
変動金利型 固定金利よりも金利が低い 金利が上昇する可能性がある
全期間固定金利型 金利の上昇リスクがなく、返済計画が立てやすい ほかのタイプよりも金利が高くなる
固定金利期間選択型 全期間固定より金利が低い。返済計画が立てやすい 固定期間終了後金利が高くなる可能性がある

借り換えの際には、既存の住宅ローンの金利タイプと借り換え後の金利タイプを比較してみましょう。金利の高低だけでなく、将来の金利上昇リスクも考慮して検討する必要があります。

借り換え時の諸費用

住宅ローンの借り換えを行う際には、借り換え手数料などの諸費用がかかります。諸費用も考慮して借り換えをしないと結果的に支払総額が大きくなってしまう可能性があります。

借り換えをする際の主な諸費用は、以下の通りです。

  • 保証料
  • 事務手数料
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 司法書士の報酬

特に、手数料や保証料は金融機関によって異なるので、よく確認するようにしましょう。

住宅ローンの手数料や保証料は、多くの場合以下のように定められています。

  • ネット銀行:手数料[借入額×2%]+保証料[0円]
  • メガバンク:手数料[3万3000円]+保証料[数十万円]

金利の数字だけではなく、諸費用も考慮して金融機関を選定する必要があります。

団体信用生命保険

団体信用生命保険(団信)は、住宅ローンの返済期間中に契約者が死亡・高度障害になると住宅ローンの残債が0になる保険です。

住宅ローンの借り換え時には団信の保障内容を確認しましょう。

一般的に団信は死亡と高度障害になった際の保険ですが、金利を上乗せすることでガンや三大疾病をカバーできるケースもあります。

借り換え時に下がった金利分で上乗せ分をカバーできるなら、団信の保障内容を手厚くするのも選択肢です。

借り換えにおすすめの住宅ローンランキング

ここで紹介するのは、借り換えにおすすめの住宅ローンランキングです。変動金利の低さを基準にランキングしています。ただし、金利の低さはあくまで、金融機関を選ぶ際の基準の1つです。付帯サービスなども含めて検討するようにしてください。

1位 PayPay銀行

変動金利:0.349%(2023年3月16日現在)

おすすめポイント
  • 業界最低水準の変動金利
  • 申し込みも問い合わせも「申込ナビ」で完結
  • がん団信が金利1%上乗せで加入できる

PayPay銀行は、業界最低水準の変動金利を誇ります。申し込みや問い合わせをする際にもネット上で完結できるので、日中忙しくて時間がない人にもおすすめです。

また、金利0.1%上乗せで、がん特約の団信に加入できるので、がん特約に加入したいと考えている人におすすめです。

2位 みずほ銀行

変動金利:0.375%(2023年3月1日現在)

おすすめポイント
  • 3大メガバンクの安心感
  • AI事前診断により借入可能かを1分で判断可能
  • 返済の自由度が高いライフステージ応援プランがある

みずほ銀行は、3大メガバンクの安心感があります。AI事前診断により1分で借入ができるかどうか判断できる点も魅力です

また、「ライフステージ応援プラン」はライフステージの変化に応じて、返済額の増減をしたり、借入期間の延長をしたりできるプランです。

3位 auじぶん銀行

変動金利:0.389%(2023年3月16日現在)

おすすめポイント
  • 無料で団信追加ができる
  • 審査期間が短い
  • 業界最低水準の低金利

auじぶん銀行は、審査期間が短く業界最低水準の低金利を誇ります。また、無料で全疾病などの団信特約を付帯できるため、団信の特約を考えている人におすすめです。

4位 住信SBIネット銀行

変動金利:0.398%(2023年3月1日現在)

おすすめポイント
  • トップクラスの変動金利の低さ
  • 無料付帯できる団信が充実
  • 返済口座への資金の移動が無料

住信SBIネット銀行の「定額自動入金サービス」は、他行の口座から、住信SBIネット銀行に自動で定額の資金移動をすることができます。他行の口座に給与の振り込みをし、住宅ローンの返済分を自動で住信SBIネット銀行の口座に移動したい人に便利なサービスです。

また、業界トップクラスの変動金利の低さや、全疾病保障を無料で付帯できる点も魅力です。

住信SBIネット銀行の住宅ローンについて詳しく知りたい方は、住信SBIネット銀行の住宅ローンの口コミと評判を参考にしてみてください。

5位 SBI新生銀行

変動金利:0.42%(2023年3月1日現在)

おすすめポイント
  • 上乗せ金利1%でがん団信に加入できる
  • 変動金利も固定金利も低金利
  • 諸費用0円サービス

SBI新生銀行は、変動金利も固定金利も低金利を実現しています。

0.1%の金利を上乗せするだけでがん団信に加入することができます。また、「諸費用0円サービス」を提供しており、保証料、印紙代、一部繰上返済手数料、団信保険料が無料です。

SBI新生銀行の住宅ローンについて詳しく知りたい方は、SBI新生銀行の住宅ローンの口コミと評判を参考にしてみてください。

6位 イオン銀行

変動金利:0.43%(2023年3月10日現在)

おすすめポイント
  • イオンでの買い物が5%オフになる
  • 工事費用の105%まで借入可能
  • フラット35の取り扱いあり

イオン銀行は、リフォームなどの工事費用の105%まで借入ができます。そのため、諸費用も含めた借入ができるのが魅力です。

また、住宅ローン利用者はイオンでの買い物が常に5%オフになるので、イオンで買い物をすることが多い人におすすめです。

7位 りそな銀行

変動金利:0.430%(2023年3月1日現在)

おすすめポイント
  • 土日祝日も店舗での相談が可能
  • 幅広い保障が受けられる団信革命
  • りそなクラブの特典付き

りそな銀行は、土日祝日も店舗で相談ができます。平日に仕事があって時間が取れない人にとってうれしいサービスです。

また、りそな銀行が提供する「団信革命」は、所定の状態に該当すれば、仕事に復帰した場合でも住宅ローンの残債が0円になります。

8位 ソニー銀行

変動金利:0.447%(2023年3月16日現在)

おすすめポイント
  • さまざまな手数料が0円
  • 団信の特約が充実している
  • 自動入金サービスで手間がかからない

ソニー銀行は、手数料0円のサービスを多く提供しており、トータルコストを抑えられます。

また、0.1%の金利上乗せで「がん団信100」、金利上乗せなしで「がん団信50」に加入できるため、自分に合った団信特約を付けられます。

9位 三菱UFJ銀行

変動金利:0.475%(2023年3月1日現在)

おすすめポイント
  • メガバンクの安心感
  • 7大疾病保障の団信がある
  • ネットで手続きが完結する「スマート手続」

三菱UFJ銀行は、3大メガバンクの安心感があります。また、団信には7大疾病保障が付いており、さまざまなリスクに備えることができます。

番外編 ARUHI

固定金利:1.950%(2023年3月1日現在)

おすすめポイント
  • フラット35のシェアナンバー1
  • がん団信が安い
  • 審査が1~2日で完了する

ARUHIは、フラット35のシェアがナンバー1です。変動金利の商品は取り扱っていませんが、固定金利については業界最低水準です。全国に店舗があり、相談しやすい点も特徴です。

また、「がん50%団信」に金利0.05%上乗せで加入することができるのも魅力です。

住宅ローンの借り換えによるメリット

住宅ローンの借り換えによるメリットは以下の通りです。

  • 返済額を減らせる
  • 固定金利に借り換えれば金利上昇の影響を受けない
  • 団信の保障を手厚い内容に変更できる
  • リフォームローンの費用を低金利で借りられる

返済額を減らせる

住宅ローンの借り換えをする最大のメリットは、金利の低いローンに切り替えることで、毎月の返済額と返済総額を減らせることです。

ただし、金利の差額だけでは判断ができない点に注意が必要です。借り換えにかかる諸費用も考慮し、支払総額をシミュレーションしましょう。

固定金利に借り換えれば金利上昇の影響を受けない

変動金利から固定金利へ借り換えれば金利上昇の影響を受けません。金利が上昇すれば当然返済金額が増え、家計を圧迫する原因になります。

金利が低いうちに固定金利に借り換えをすることで、返済額が一定になり、返済計画が立てやすくなります。ただし、一般的には変動金利よりも固定金利の方が金利が高いため、返済額が増える可能性が高いです。

団信を手厚い保障内容に変更できる

金利の上乗せをすることで団信に特約を付帯できる金融機関があります。金融機関によっては金利の上乗せなしで特約をつけられるケースや、割安で特約を付帯できるところもあります。

金利が同じでも、団信の特約が手厚い金融機関に借り換えることで、安心感を高めることができます。

リフォーム費用を低金利で借りられる

リフォームローンを利用すると、一般的に、住宅ローンよりも金利が高くなります。住宅ローンの借り換えと合わせてリフォーム費用を借入すれば、住宅ローンの金利でリフォーム費用を借りることができます。

リフォームを検討している人は、住宅ローンの借り換えと合わせてリフォーム費用の借入も検討しましょう。

住宅ローンの借り換えによるデメリット

住宅ローンの借り換えによるデメリットは以下の通りです。

  • 諸費用がかかる
  • 借り換えの効果が大きくない可能性がある
  • 審査が厳しい場合がある

諸費用がかかる

借り換えをする際には、事務手数料や登記費用などの諸費用がかかります。

既存の住宅ローンよりも金利が低くなれば返済負担が軽減できるとは限りません。諸費用がかかってしまえば、かえって返済負担が大きくなる場合もあります。しっかりとシミュレーションをするようにしましょう。

借り換えの効果が大きくない可能性がある

毎月の返済額や返済総額が思っていたよりも削減できない可能性があります。「借り換えをすれば毎月の支払額が数万円減る」ということばかりではないので、借り換える手間の方が大きいと感じるかもしれません。

審査が厳しい場合がある

住宅ローンの借り換え審査は、新規で借入をするときよりも審査が厳しくなるケースがあります。

原因として挙げられるのが、契約者の健康状態の悪化や不動産評価の低下です。不動産の評価が下がれば、審査を通過しても金利が下がらないこともあります。

住宅ローンの借り換えに最適なタイミング

住宅ローンの借り換えをするタイミングは以下の通りです。

  • 金利が上昇する前
  • 減収する前
  • 転職する前
  • 固定金利期間が終了するとき

自身の状況と照らし合わせ、借り換えするべきか検討してみましょう。

金利が上昇する前

金利が下降しているときは、将来金利が上昇する可能性が高いです。金利が上昇する前に借り換えをすることで、低い金利で返済ができます。

将来の金利を予測することは非常に難しいですが、世の中の情勢なども把握しておくとよいでしょう。

減収する前

借り換えする際には新規の借入よりも厳しい審査が行われます。減収した直後などは審査で不利になる可能性があるでしょう。

退職や減収など、収入面での条件が悪くなったタイミングでは、借り換えの申込みは控えるのが賢明です。

転職する前

転職直後は収入が不安定と判断される可能性があり、審査に通過するのが難しくなります。転職後に年収が上がれば有利に働く可能性もあります。

ただし、勤続年数なども審査基準に含まれるため、借り換えを申込むのは、転職前のタイミングにするのがおすすめです。

固定金利期間が終了するとき

固定金利期間選択型なら、固定金利の期間が終了したタイミングで借り換えを検討するのも選択肢の1つです。固定金利期間が終了すると、金利の優遇幅が縮小して、金利が高くなる可能性があります。

固定金利期間が終了すると、一般的には変動金利になります。このとき、低金利の金融機関に借り換えができれば返済総額を減らせる可能性があります。

住宅ローンの借り換え時に注意すべきこと

住宅ローンの借り換えをする際の注意点は以下の通りです。

  • トータルで考える
  • 返済額が増えることもある
  • 住宅ローン控除が受けられなくなる可能性がある

トータルで考える

金利の比較だけではなく、諸費用などをトータルで考えることが大切です。

例えば、借り換えをしたことで返済総額が50万円減らせたとしても、諸費用が100万円かかってしまっては結果的に損することになります。

しかし、上記の条件であっても、団信の保障が充実するのであれば、より安心感を得られるかもしれません。

諸費用や付帯条件などを考慮したうえで借入先を選びましょう。

返済額が増えることもある

変動金利から固定金利の住宅ローンに借り換えた場合、金利上昇のリスクを回避でき、返済額が安定するので、ライフプランを立てやすくなります。

しかし、一般的には変動金利より固定金利の方が高金利です。毎月の返済額や返済総額が増えてしまう可能性があるため、十分にシミュレーションをする必要があります。

住宅ローン控除を受けられなくなる可能性がある

借り換え先の条件によっては住宅ローン控除を受けられなくなる可能性があります。

借り換え後も住宅ローン控除を受けるためには、借り換えの目的が住宅ローンの返済であり、住宅ローン控除の要件を満たしている必要があります。

住宅ローン控除を受けている場合は、借り換え後も住宅ローン控除が適用されるかどうか確認しておきましょう。

住宅ローンの借り換えに関するよくある質問

住宅ローンの借り換えを検討している人からよくある質問と回答を紹介します。

  • 住宅ローンの変動金利が下がらないのはなぜ?

    住宅ローンの「店頭金利」は、「短期プライムレート」をベースにして決められています。「短期プライムレート」とは、銀行が業績の良い会社に1年以内の短期貸し出しを行う際に基準とする金利のことです。

    金利は銀行が自由に設定するものですが、銀行は短期プライムレートの引き下げに慎重になっているため、変動金利は下がりにくいです。

    大手銀行の店頭金利は、2009年以降変わっていません。

  • 住宅ローンの変動金利はいつ上がる?

    日本銀行の動きがポイントになります。変動金利は、日本銀行が決める政策金利に連動するため、政策金利が上昇すると、変動金利も上がる可能性があります。

    インフレが続くと、政策金利が引き上げられる可能性があります。

  • 借入中の金融機関に完済の申し出をするタイミングは?

    借り換え先の住宅ローン本審査が完了した後、借り換え前の金融機関に一括繰上げ返済の申し込みをするのが一般的です。詳細は、借り換え先の金融機関に問い合わせてください。

  • 借入期間を、借り換え後に伸ばすことはできますか?

    既存の住宅ローンの借入期間が借り換え先の最大期間となるケースが多いです。詳細は借り換え先を検討している金融機関に問い合わせてください。

まとめ

この記事では、住宅ローンの借り換えに関する情報と、住宅ローンの借り換え先のおすすめランキングを紹介しました。借り換えには返済額を減らせるなどのメリットがありますが、デメリットや注意点を把握しておかないと損をしてしまう可能性もあります。

諸費用や付帯サービスなども含めて、トータルで比較・検討することが大切です。

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