家を売却したら確定申告は必要。申告しないと控除が受けられない。税額がいくらになるのかシミュレーション

家を売却した際に確定申告が必要なのか？

土地や建物を売却したことで発生する所得は「譲渡所得」に該当します。

家を売却して得た譲渡所得は課税対象となるので、確定申告が必要です。

譲渡所得の計算式は、以下の通りです。

譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）

• 譲渡価額：家を売却した際の収入
• 取得費：家の購入代金から減価償却費相当額を控除した金額
• 譲渡費用：家を売却する際に発生した費用や仲介手数料

以下のケースで計算してみましょう。

• 譲渡価額：6000万円
• 家の購入代金：4000万円
• 減価償却費：270万円
• 譲渡費用：200万円
• 住宅の所有期間：10年

6000万－（4000万－270万＋200万）＝2070万円

譲渡所得は2070万円となります。

ただしマイホームを売却した場合は、特例として最大3000万円（譲渡所得が3000万円未満の場合は譲渡所得の金額まで）の特別控除額が適用され、譲渡所得から差し引くことができます。

このケースの場合、譲渡所得は3000万円未満のため、全額控除されます。

したがって、譲渡所得は0円となります。

家を売却した際にかかる税金

譲渡所得にかかる税金は、給与所得などとは別で計算される分離課税です。

また家を売却して得た譲渡所得は「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の2つに分類されます。

家の所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得となり、税率が異なります。

出典：国税庁 「土地や建物を売ったとき」（以下同）

さらに10年以上マイホームを所有している場合は、特例として軽減税率が適用され、さらに税率が低くなります。

譲渡所得に上記の税率を乗じた金額が税額です。

先ほどのシミュレーションの場合、特別控除額を適用しない場合、所得税と住民税を合わせた税額は414万円です。

2070万円×15％＋2070万円×5％＝414万円

特別控除を適用した場合、譲渡所得は0円なので税額も0円です。

ただし、特別控除を利用するには、確定申告を行う必要があります。

家を売却した際の確定申告で必要となる書類

譲渡所得の確定申告を行う際は、確定申告書に加えて以下の書類が必要となります。

• 分離課税用の確定申告書
• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
• 不動産売却・取得に関連する書類（登記事項証明書、登記事項証明書など）

必要書類をそろえて、期間内（基本的に2月16日～3月15日）に申告手続きを行うようにしましょう。