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2023-09-26
2023-11-20
【監修】株式会社RKコンサルティング河合 克浩
一般企業、外資系金融機関を経て、現在はファイナンシャルプランナー（FP）として年間150件超のお金の相談に対応。難しく感じる経済やお金の話をわかりやすく説明することに定評がある。夢を実現するため相談者に寄り添い、人生が豊かになるサポートを心がけている。
相続などで住宅を所有することになったものの、住む予定がない場合、必然的に空き家となります。早期の解体が解決策ですが、「費用面が気になる」「費用を軽減する方法を知りたい」という人もいるのではないでしょうか。
空き家を放置すると、動物が住みついたり、犯罪の温床になったりするなどのリスクがあるため、注意が必要です。
この記事では、空き家の解体費用と、それを払えないときの解決方法などを解説します。
住む予定がない住宅を相続した際、やむを得ず空き家になってしまうケースがあります。処分しなくても生活に影響がないことから、処分を後回しにするケースも多いです。
しかし、今後も住む予定がないのであれば、早めに対処することが大切です。その理由として、次の点が挙げられます。
空き家を放置することで、以下のようなトラブルが想定されます。
空き家が現在の住居から近い場合は、通いながら維持することで、ある程度の状態を保てるかもしれません。しかし、遠方に住んでいる場合や、通いにくい場所にある場合はメンテナンスも大変です。放置されることで老朽化が進み、倒壊の危険性が高まります。また、空き家として放置しておくことで、犯罪の温床にもなりかねません。
空き家に野生動物が住みつき、近隣トラブルになった例もあります。ほかにも、雑草やごみなど近隣から苦情が寄せられるケースもあるので、注意が必要です。
相続放棄をすると、すべての相続財産の権利承継を拒否することになります。2023年4月に民法が改正され、「現に占有している」実態がない場合には、相続を放棄すると管理責任は残らないようになりました。
ただし、空き家となった物件に被相続人と共に相続人が暮らしていたら、「現に占有している」状態とみなされます。この場合は、相続を放棄しても管理責任は残るため注意してください。
空き家の解体費用は、実際の家屋の状態や、土地に重機が入るかどうかによって変わります。一般的な木造住宅の解体費用の目安は、下表の通りです。
| 都道府県 | 坪あたりの単価 |
|---|---|
| 北海道 | 2万～3万円 |
| 東京都 | 3万～4万円 |
| 長野県 | 2万5000～3万5000円 |
| 愛知県 | 2万5000～3万5000円 |
| 大阪府 | 2万5000～3万5000円 |
| 高知県 | 2万～3万円 |
| 福岡県 | 2万5000～3万5000円 |
| 沖縄県 | 5万5000～7万8000円 |
空き家の解体費用は、予想外にかさむケースがあります。しかし空き家を放置したままだと、トラブルが生じた際にさらに大きな金額がかかる可能性があるため、早急に解体した方がよいでしょう。
空き家の解体費用が払えないときの解決方法は、以下の通りです。
国や自治体が主体となり、空き家対策として補助金を支給しているケースがあります。事業ごとに名称や実施状況、補助対象、補助率などが違うので、事前に確認してください。
国土交通省が、空き家対策に取り組む自治体に対して支援をする事業です。
空家法を積極的に活用して、空き家・不良住宅の除却、活用、関連事業など総合的な空き家対策に取り組む市町村が対象となります。
老朽化により倒壊のリスクが高い、危険家屋の除却を促進する制度です。自治体の認定や耐震診断を受けたうえで補助対象となります。
自治体により、空き家解体費用の1/5～1/2程度が支給されます。
都市景観を保護する観点から、空き家の解体費用を補助する事業です。対象となるためには、空き家の所有者または所有者の親族（相続に関係する人）が、解体工事後に景観形成基準を満たす土地活用を行う必要があります。
補助率は、空き家解体費用の1/5～1/2程度です。
老朽化した空き家を除却し、一定の基準を満たした住宅を建築する場合に対象となります。
補助対象となるのは解体費用と、建築費用の一部です。「良質な住宅として賃貸部分を含む」など、具体的な条件が提示されている場合もあります。
木造空き家の耐震診断を行い、そのうえで危険が高いと判断された家屋の解体費用の一部を補助する制度です。
解体だけでなく、耐震補強工事費用も対象となる場合があります。
耐震診断の結果、耐震性が不足していると判断された空き家に関して、解体費用の一部を補助する制度です。平成12年５月31日以前に建築された民間の住宅が対象となります。
また、狭い道路に面した木造空き家の解体費の一部補助制度もあります。
売主が「のちに解体すること」を前提として売買契約することも可能です。この場合、お金が入ってから解体することができるため、事前に解体費用を工面する必要がありません。
一方、条件によっては売却まで時間がかかることも想定されます。その場合、売却資金を受け取って解体するまでの間は、所有者が維持管理しなければなりません。
空き家付きで土地を売却する場合、空き家の状態によっては売れなかったり、不動産会社が仲介してくれなかったりする可能性があるのがデメリットです。空き家の状態によっては不動産会社が仲介してくれないこともあります。売却を考えるのであれば、住環境が保たれているうちに行うとよいでしょう。
また、仲介ではなく不動産会社に直接買い取ってもらうことも可能です。不動産会社の直接買い取りであれば、不動産会社から所有者へ売買代金が支払われます。直接買い取りが可能であれば、所有者の手元へ資金がすぐに入る点がメリットです。
一方、仲介の場合、不動産会社が購入希望者を見つけ、売買契約を締結するまでに時間がかかることもあります。購入希望者が見つかるまで資金が手元に入らず、空き家の老朽化が進む可能性があります。
解体専用のローン商品はありません。そこで、空き家解体費用のための借入を検討する場合、フリーローンを利用するという選択肢があります。フリーローンは、まとまった資金を借入し、一定期間内に返済する仕組みです。
取り壊したあとに新たに住宅を建築する場合は、住宅ローンの中に解体費用を組み入れることもできます。
住宅ローンを探すなら、融資可能な複数の銀行から直接プランの提案を受けられるクラウドローンがおすすめです。
空き家を解体するときのポイントは、次の3点です。
解体費用は、業者によってまちまちです。費用面の比較はもちろん、いつ着手してもらえるかなど、対応の迅速さも比較ポイントです。
また、空き家までの道路状況が悪い場合には割増料金が発生することもあるなど、業者によってサービスの範囲が違うので注意してください。
なるべく多くの業者から見積もりを取り寄せ、比較検討することをおすすめします。
空き家の解体前には、原則として家の中の家財道具（残置物）は所有者で処分する必要があります。
特に、相続で所有することになった家屋の場合は、遺品整理も兼ねて不要な物は処分しましょう。
仮に、解体時に残置物が残っていた場合には、産業廃棄物として処分され別途費用がかかります。空き家解体の費用負担軽減として、事前の残置物処分はできるだけ進めておくのがおすすめです。
空き家を解体して更地にすると、固定資産税が増額されます。住居が建っている土地の場合、住宅用地の特例に該当し、本来の固定資産税の最大1/6で済みます（200㎡以下の小規模宅地の場合）。
ただし、空き家を解体して住居のない土地（更地）にしてしまうと、この特例から除外されるので注意が必要です。
そのため、空き家を解体する場合は資金計画も含めて解体後の計画は必ず立てておきましょう。具体的には、土地として売却する計画や、更地をどのように運用・管理するかなどを決めておくと安心です。
空き家を放置していると、老朽化が進み倒壊の危険性があります。また、犯罪の温床となったり、雑草やごみなど近隣トラブルの原因になったりする可能性もあります。そのため、なるべく早急に解体した方が賢明です。
解体の際には、まとまった資金が必要です。業者によって解体費用や工事内容が違うため、複数の業者から見積もりを取ることをおすすめします。国や自治体が用意する補助金や制度についても確認してみましょう。
空き家を解体して更地にすると固定資産税が増額されます。解体する際には資金計画をしっかりと練っておきましょう。
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2024-07-01