住宅ローンの借り換えが同じ銀行でもできるケースとは?返済負担を軽減する方法を紹介

執筆者:マネーFix 編集部

【監修】株式会社RKコンサルティング

河合 克浩

一般企業、外資系金融機関を経て、現在はファイナンシャルプランナー(FP)として年間150件超のマネー相談に対応。難しく感じる経済やお金の話をわかりやすく説明することに定評がある。夢を実現するため相談者に寄り添い、人生が豊かになるサポートを心がけている。

住宅ローンの毎月の返済負担が大きい場合、ほかの住宅ローンに借り換えを行えば負担を減らせることがあります。その際、借り換え先が現在のローンと同じ銀行の場合、借り換えが可能なケースが限られます。

この記事では、同じ銀行で借り換えができるケースを解説します。また、借り換え以外の、返済負担を軽減できる方法についても紹介します。住宅ローンの返済負担を減らす方法を知りたい人は、ぜひ参考にしてください。

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住宅ローンの借り換えは同じ銀行では原則できない

現在契約している住宅ローンと、同じ住宅ローンへの借り換えは原則としてできません。仮に、借り換えを認めてしまうと、お金を貸している金融機関としては、金利収入が減ってしまいます。金融機関にとって一方的に不利な取引となるため、借り換えを認めないケースが大半と考えてください。

ただし、フラット35からフラット35への借り換えに関しては、認めている金融機関もあります。フラット35は、銀行などの民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する、最長35年の全期間固定金利の住宅ローンです。

住宅ローンの借り換えが同じ銀行でできるケース

原則として同じ銀行での住宅ローンの借り換えはできませんが、例外もあります。ここでは、同じ銀行内であっても住宅ローンの借り換えができるケースとして、以下の2つを見ていきましょう。

  • 同じ銀行が複数種類の住宅ローンを扱っている場合
  • フラット35からフラット35への借り換えをする場合

同じ銀行が複数種類の住宅ローンを扱っている場合

同じ銀行内で、複数種類の住宅ローン商品を扱っている場合、異なる商品間であれば借り換えできる可能性があります。ただし、実際に借り換えができるかどうかは、銀行によって判断が異なります。

また、同じ銀行内での借り換えであっても、改めて審査を受けなくてはいけません。書類を揃えたり、事務手数料を払ったりと、時間や費用がかかります。

フラット35からフラット35への借り換えをする場合

前述した通り、フラット35からフラット35への借り換えは可能という銀行もあります。

フラット35は、「いつ契約したか」「どこの銀行で借りたか」によっても金利が異なります。そのため、同じ銀行でも金利が高い時期に契約した場合は、金利が低い時期に借り換えを行うことで負担が減らせるでしょう。

以下の前提でフラット35を契約した場合、金利が年1.99%と年1.68%の場合とで、毎月の返済額がどれだけ違うか見ていきましょう。

  • 借入額:3000万円
  • 返済期間:30年
  • 返済方式:元利均等返済
  • 融資手数料、保証料については考慮しないものとする
金利 毎月の返済額 返済総額
1.99% 11万735円  3986万4774円
1.68% 10万6147円 3821万2701円

毎月の返済額は4,588円、返済総額は165万2073円安くなります。

借り換えをせずに支払いの負担を軽減する方法

同じ銀行で住宅ローンの返済負担を軽減するためには、借り換え以外にも次の3つの方法があります。

  • 金利方式を変更する
  • 銀行に金利の値下げ交渉をする
  • 繰り上げ返済をする

金利方式を変更する

銀行によっては、金利方式を変更できます。金利方式を変更することで、毎月の返済額や返済総額を減らせる可能性があります。

住宅ローンにおける一般的な金利方式は、次の通りです。

  • 全期間固定金利型:借入時の金利が全期間適用され、完済まで毎月の返済額が一定。
  • 固定期間選択型:借入開始から10年など固定金利が適用される期間が設定され、その期間が終了したあとは変動金利もしくは固定金利を選択して返済を続ける。
  • 変動金利型:定期的に金利が見直され、毎月の返済額が変動する。

例えば、当初は変動金利型で借りたものの、金利が低くなったタイミングで全期間固定金利型にしたとします。すると、将来的に金利が上昇した場合でも、返済額を抑えることが可能です。

ただし、金利が将来どのように推移するかは誰にもわかりません。逆に金利が高くなってしまい、返済額が増えるリスクもあります。

あわせて読みたい

固定金利での住宅ローンの借り換えについては、住宅ローンの借り換えで固定金利に変更するメリットは?で詳しく解説しています。

銀行に金利の値下げ交渉をする

金利について、銀行に値下げ交渉をするのも1つの方法です。その際は、他行への借り換えを視野に入れるとよいでしょう。実際に借り換えの審査を受けて、通ったらそのことが交渉材料になります。

ただし、交渉は必ずしも上手くいくとは限りません。また、値下げ交渉が成功しても、思ったより金利が下がらないこともあるでしょう。実際に値下げができるか、値下げできるとしたらどのぐらい下がるのかは、審査の結果によって決まります。

状況次第では、他行への借り換えを実行した方がよい場合もあります。

繰り上げ返済をする

繰り上げ返済をすることで、住宅ローンの支払い負担は軽減できます。繰り上げ返済は、毎月の返済額とは別に、まとまった額を返済する方法です。

繰り上げ返済は、以下の2つに分類されます。

  • 期間短縮型:返済期間を短縮する
  • 返済額軽減型:毎月の返済額を減らす

期間短縮型を選択したほうが利息負担を抑えられ、支払総額は減らせます。

例えば、以下の条件で住宅ローンを借り、5年後に300万円を繰り上げ返済した場合の、利息の軽減額を見てみましょう。

  • 借入額:2500万円
  • 返済期間:35年
  • 返済方法:全期間固定金利(5%)
  • 毎月の返済額:8万9373円(ボーナス払いなし)
返済内容 期間短縮型 返済額軽減型
毎月の返済額 8万9373円(変わらず) 7万7520円(1万1853円軽減)
残り返済期間 24年6ヵ月(5年6ヵ月短縮) 30年(変わらず)
将来の支払利息軽減額 291万2628円 126万7410円

期間短縮型の繰り上げ返済をした場合、将来支払う利息を約300万円削減することができます。

繰り上げ返済するためには、ある程度まとまったお金が必要です。近い将来に大きな出費が控えている場合は、資金繰りが苦しくなる可能性があるため、無理に繰り上げ返済はしない方が賢明です。

なお、繰り上げ返済をする際には、銀行が定める手数料がかかります。手数料については、条件次第では安くできるケースもあるため、借入先の銀行に確認してください。

まとめ

同じ銀行で住宅ローンの借り換えができるのは、その銀行が複数種類の住宅ローンを扱っている場合や、フラット35など一部のケースに限られます。

借り換えのほかにも、銀行との交渉や金利タイプの変更、繰り上げ返済などで支払の負担を緩和することは可能です。まずは、住宅ローンを借りている銀行の担当者に相談してみることをおすすめします。

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