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2024-07-13
【監修】株式会社RKコンサルティング河合 克浩
一般企業、外資系金融機関を経て、現在はファイナンシャルプランナー（FP）として年間150件超のお金の相談に対応。難しく感じる経済やお金の話をわかりやすく説明することに定評がある。夢を実現するため相談者に寄り添い、人生が豊かになるサポートを心がけている。
住宅ローンの借り換えとは、現在借りている住宅ローンを一括返済し、金利の低い住宅ローンを組み直すことです。これにより、毎月の返済額や返済総額を減らせる可能性があります。
「借り換えの相談はどこにすればいい？」「金利が低い住宅ローンは？」などの疑問を持つ人もいるでしょう。
この記事では、住宅ローンの借り換えについて解説します。無料の相談窓口3選やおすすめの借り換え先を紹介するので、ぜひ参考にしてください。
住宅ローンを借り換えるべきか迷ったときには、以下の点が判断基準になります。
現在利用している住宅ローンよりも金利の低い住宅ローンに借り換えることで、毎月の返済額を減らせるとともに、返済総額を減らすこともできます。
収入が将来増加する見込みがあるかどうかも、借り換えの判断基準です。住宅ローンを借り換える場合、改めて審査を受けなければなりません。その際にも収入や勤務先、勤続年数などによって返済能力が判断されます。
そのため、将来収入が増加する見込みがある人が、審査に通りやすいでしょう。
住宅ローンの借り換えに悩んだときに相談できる主な窓口は、以下の通りです。
借入している金融機関で相談するメリットとデメリットは以下の通りです。
現在、借入している金融機関で相談すると、金利の優遇を受けられる可能性があります。
同じ銀行の同じ金利タイプへの借り換えは、ほとんどの銀行で対応していません。そのため、金利の優遇をするなどで、ほかの銀行へ借り換えられることを防ごうとします。
借り換えを検討していることを証明するため、ほかの銀行で事前審査を行った書類を持参すると、金利を下げてもらう交渉がしやすいでしょう。
借入している銀行に相談する場合、顧客がほかの銀行へ行かないよう、強引に引き止められる可能性もあります。
引き止められた場合は感情で判断せず、借り換えの手間と借り換え先の銀行でどれだけ安くなるのかを考慮して判断しましょう。
借入先以外の金融機関で相談するメリットとデメリットは以下の通りです。
借入先以外の金融機関で相談するメリットは、気になっている借り換え先の金融機関へ直接相談ができる点です。
まずは現在の住宅ローンより金利が低く、サービス内容が充実しているプランを探しましょう。
「モゲチェック」という住宅ローン比較サイトは、ローン残高や現在の金利を入力することで、おすすめ銀行と減らせる額をチェックできます。モゲチェックを利用し、借り換え候補先を3社程度に絞って相談するとよいでしょう。
月々の返済額が最大55％減したケースも
デメリットは、「相談先の金融機関が契約件数を増やしたい商品」を勧められる可能性がある点です。
検討していた商品と違うものを勧められた場合は、借り換えするメリットがあるのかどうか冷静に判断しましょう。プロが提案してくれるからといって鵜呑みにせず、じっくり検討するなどの対応をするのが重要です。
FPに相談するメリットとデメリットは以下の通りです。
ファイナンシャルプランナー（FP）に相談するメリットは、借り換えのタイミングや注意点を教えてもらえる点です。
また、住宅ローンが今後のライフイベントに沿った組み方になっているかなど、相談者の状況に応じたプランを提案してくれます。
相談する際は、住宅ローンに強いFPを選ぶようにしましょう。
デメリットは、銀行や保険会社などの金融機関に所属するFPに相談すると、特定の商品を勧められる恐れがある点です。
1社専属のFPの場合、所属する金融機関の取扱商品を販売することで報酬を得ています。顧客の希望よりも自分の報酬を優先して商品を提案する可能性もあるので注意しましょう。
住宅ローンの借り換えを検討しているなら、住宅ローン比較サイト「モゲチェック」もおすすめです。
モゲチェックでは、ローン残高や現在の金利などの条件を入力すると、おすすめの住宅ローンがランキングで表示されます。金利や保障の充実度など、重視するポイント順に並び変えることもできます。
また、オンライン診断サービス「モゲレコ」を利用すれば、簡単な情報の入力だけで、自分に合った住宅ローンをAIが提案してくれます。診断結果はスマホやPCで即時表示され、借り換えにより借入額をいくら減らすことができるかがわかります。疑問や悩みがあれば、プロのアドバイザーとメッセージでやり取りすることも可能です。
モゲチェック利用者の、住宅ローン借入額の平均削減額は約210万円です（2022年10月1日～2023年9月30日の集計）。
モゲチェックがおすすめの人は、以下の通りです。
住宅ローンの借り換えについて相談する際は、以下の書類を用意しましょう。
住宅ローンの借り換えでは、新たに審査を受ける必要があります。その審査の際に必要になるのが本人確認書類です。
本人確認書類として認められる主な書類は、以下の通りです。
本物であることを確認するために、その場で原本をコピーすることになります。事前にコピーせず、原本を持参するようにしましょう。
給与所得者と個人事業主では、収入証明として利用できる書類が異なります。
また、副業をしている給与所得者で、副業分の収入も含めて審査を受けたいという場合は、本業と副業両方の収入証明を用意する必要があります。
必要な書類と取得先は、それぞれ以下の通りです。
確定申告書の控えや所得税納税証明書は、必要な年数が金融機関によって異なるため、相談する際に確認するようにしてください。
購入した物件に関する書類も用意しておくと、相談やシミュレーションがしやすくなります。
具体的な書類は金融機関によって異なりますが、主に必要とされるのは以下の書類です。
売買契約書と重要事項説明書はコピーで問題ありません。
現在借入中の住宅ローンに関する書類では、以下の2つを用意しておきましょう。
返済予定表があれば、借り換えシミュレーションを行う際に、毎月の返済額や返済総額の比較検討ができます。
返済予定表は定期的に金融機関から郵送されますが、手元になければ発行依頼をしましょう。
住宅ローンの借り換え時にチェックすることは、以下の通りです。
必ずシミュレーションを行い、借り換えによってメリットを得られるのかチェックしましょう。
住宅ローンの借り換えには、手数料などの諸経費が約50万円かかります。金利が優遇されたとしても、諸経費によって支払総額が増える可能性もあるので注意が必要です。
金利だけで借り換えを判断するのはリスクがあるため、専用のサイトを使うなどしてシミュレーションをしておくとよいでしょう。
「モゲチェック」には、「借り換えメリット額シミュレーション」という、借り換えによるメリットがあるかどうかを判断しやすいツールがあります。住宅ローン残高や現在の金利など7項目を入力するだけと簡単なので、活用してみてください。
借り換えシミュレーションで返済額が減る
住宅ローンの借り換えでは、本審査をする前に事前審査を行うことがあります。事前審査では、年齢・勤務先・雇用形態・年収・健康状態などの項目から、返済能力があるかどうかをチェックされます。
借り換え先候補となる金融機関で事前審査をしておきましょう。事前審査に通らないようなら、ほかを検討するようにすると、効率よく借り換え先を決められます。
住宅ローンの借り換え先としておすすめの銀行は、以下の通りです。
借り換え先で迷っている人は、ぜひ「モゲチェック」も利用してみてください。一括シミュレーションで、自分にぴったりな借り換え先を探せます。
シミュレーションで返済額が最大55％減！
auじぶん銀行では、低金利で充実した保証が受けられる住宅ローンが用意されています。変動金利の平均金利は0.5%ほどといわれていますが、auじぶん銀行は借り換え時の変動金利が0.298%です。
また、団体信用生命保険はさまざまなプランが用意されています。「がん診断保障＋4疾病保障＋全疾病長期入院保障」などが無料で付帯されます。
| 金利タイプ | 変動金利 |
|---|---|
| 変動金利 | 0.298% |
| 固定10年 | 1.255% |
| 固定20年 | 1.815% |
| 固定35年 | 2.330% |
ソニー銀行の住宅ローンは、オリコンによる顧客満足度調査で何度も1位を獲得しています。新規購入でも借り換えであっても金利が一定であることも特徴です。
「がん団信100」というベストセラーの団体信用生命保険では、がん診断時に住宅ローン残高100%保障だけでなく、給付金100万円やがん先進医療給付金1000万円などの手厚い保障が受けられます。
また、繰り上げ返済手数料や変動から固定への変更手数料などがかからないため、余計なコストを抑えて利用できるでしょう。
| 金利タイプ | 変動金利 |
|---|---|
| 変動金利 | 0.397％ |
| 固定10年 | 1.740％ |
| 固定20年 | 2.444％ |
| 固定20年超 | 2.560％ |
PayPay銀行の住宅ローンは、業界最安水準の金利と充実した団体信用生命保険が特徴です。
団体信用生命保険では、がん（所定の悪性新生物）と診断されたら100万円の給付金が受け取れたり、住宅ローン残高が半分になったりする保障プランが用意されています。
また、事前審査・本審査・契約手続きはオンラインで可能なので、忙しくて時間が確保できない人などは、来店不要で利用できるのはメリットになるでしょう。
| 金利タイプ | 変動金利 |
|---|---|
| 変動金利 | 0.349% |
| 固定10年 | 1.220% |
| 固定20年 | 2.010% |
| 固定35年 | 2.180% |
住信SBIネット銀行の「NEOBANK」は、すべての手続きをオンラインで完結できるコース、知識豊富なスタッフと相談しながら手続きできるコースに分かれています。
団体信用生命保険は、がんと診断された場合に住宅ローン残高の50%を保障されるケースが多いですが、NEOBANKであれば脳卒中・急性心筋梗塞も対象になります。
| 金利タイプ | 変動金利 |
|---|---|
| 変動金利 | 0.320% |
| 固定10年 | 1.715% |
| 固定20年 | 3.345% |
| 固定35年 | 3.665% |
三菱UFJ銀行は、ネットで完結する住宅ローンを提供しています。団体信用生命保険だけでなく、火災保険に入れるのはほかの住宅ローンにはあまりない特徴です。火災や落雷などのリスクに備え、団体割引で火災保険に加入できます。
事前審査は最短即日で回答してもらえるため、気軽に審査を受けられます。Pontaポイントを毎月貯められるので、お得に住宅ローンを利用できるのもメリットです。
| 金利タイプ | 変動金利 |
|---|---|
| 変動金利 | 0.345～0.425% |
| 固定10年 | 1.250～1.330% |
| 固定20年 | 2.040～2.120% |
住宅ローンの借り換えによって得られるメリットは、以下の通りです。
住宅ローンの借り換えによって、返済総額を減らせる点が大きなメリットです。
ただし、借り換えにあたっては新たに審査を受けなければならないほか、手数料や保証料といった費用が発生します。そのため、審査に通るだけの返済能力があるのか、借り換えの際にかかる諸費用を支払ってでも借り換えした方が得なのか検討しなければなりません。
いまよりも金利の低い住宅ローンに借り換えることで、結果的に毎月の返済額を下げられるようになります。
ただし、金利タイプによっては途中で金利が上がり、毎月の返済額が大きくなる可能性があります。特に変動金利を選択している場合は、金利上昇によって適用される金利が変わる可能性があるでしょう。
低金利のローンに借り換える場合に、現在の返済額でも家計に負担がないのなら、返済額は変えずに返済期間を短縮させるのも1つの方法です。返済期間を短縮できれば金利負担が削減され、返済総額を抑えられます。
定年までに完済させたいなど完済時期の目安を決めているなら、住宅ローンの借り換えは有効な手段です。
住宅ローンを借り換える際には、金利タイプの変更が可能です。固定金利から変動金利への変更はもちろん、変動金利から固定金利への変更もできます。
固定金利に変更すると完済までの返済額が一定になるため、今後の返済計画を立てやすくなります。
固定金利には全期間固定型と固定期間選択型があるので、今後教育費など必要な支出や時期が決まっているなら、その期間を過ぎるまでは固定金利に設定するのもよいでしょう。
住宅ローンの借り換えにおけるデメリットは、以下の通りです。
住宅ローンの借り換えの際には、事務手数料などの諸費用が発生します。さらにはローン保証料、金銭消費貸借契約にかかる印紙税、登記にかかる登録免許税などを含めると数十万円にもなるケースもあります。
住宅ローンの借り換えにかかる費用は、次の通りです。
借り換えといっても、これまでとは別の金融機関で新たなローンを申し込むことになるため、改めて審査を受けなければなりません。申し込みの際には、以下の書類が必要なので、事前に準備しておきましょう。
不動産登記簿謄本は、原則として法務局で取得する必要があります。返済予定表が見つからない場合は、金融機関に連絡して再発行してもらいましょう。
審査に通過したら、借り換え先の金融機関から融資を受け、現在利用している住宅ローンの残債を一括返済します。一括返済の場合は事前連絡を必要としている金融機関や、手数料が発生するケースもあるので、こちらも事前に確認しておきましょう。
住宅ローンの借り換えの流れは、以下の通りです。
借り換え先の候補となる住宅ローン商品を取り扱っている金融機関を複数ピックアップして内容を比較し、利用する金融機関を選びます。
借り換え先のローンを選ぶ際のポイントは、以下の通りです。
多くの金融機関では、借り換えを検討する際に利用できるシミュレータを用意しています。借り換えたあとの利息削減効果や諸費用などが把握できるので、シミュレーションを行ってから決めるのがおすすめです。
借り換え先の金融機関が決まったら、その金融機関に住宅ローンの借り換えを申し込みます。
申し込みや審査に必要な主な書類は、以下の通りです。
借り換え先の住宅ローンの審査項目は、いまのローンを借りたときと基本的には変わりません。主な審査項目は、以下の通りです。
いまの住宅ローンを借りたときよりも収入が下がっていたり、転職したばかりだったりすると、審査に不利になる可能性があります。
また、忘れてはならないのが健康状態です。住宅ローンを組む際には団体信用生命保険へ加入しますが、新たなローンで団体信用生命保険の加入が認められないケースがあります。特に「直前に大病を患った」「持病が悪化した」などの場合には、借り換えができない可能性もあるので注意しましょう。
そういった場合は、申し込み時期をずらすことで団体信用生命保険へ加入できることがあります。また持病が悪化した場合でも、病気の程度によっては、団体信用生命保険に加入できるケースもあるので、詳しくは借り換え先の金融機関に相談してください。
借り換え先の住宅ローンの審査に通ったら、契約手続きに入ります。
契約に必要な書類を提出し、住宅ローンの手続きに関する諸費用の支払いのほか、借り換え元の金融機関に残債を支払い、解約手続きを行う流れです。
手続きの際は、金銭消費貸借契約書を交わすほか、抵当権抹消登記および設定登記を行わなければなりません。そのため、手続きの際には、金融機関にて司法書士も交えて行われるのが一般的です。
手続きが完了したら、新たなローンでの返済が開始します。毎月の返済額が家計を圧迫しないような、無理のない返済計画を立て、それに沿って返済を続けることが大切です。
無理のない返済計画を立てるためには、月々の返済額を手取りの20％程度に抑えるようにし、さらに今後予想されるイベントがあるなら、それに充てる資金を貯蓄できるよう余裕を持たせておきましょう。
また、一時的にまとまった収入が入った際には繰り上げ返済を活用するなど、できるだけ利息負担を減らせるよう心がけてください。
住宅ローンの借り換え相談をする際は、以下の3点に注意しましょう。相談先別に解説します。
現在借入している金融機関に相談すると、強引な引き止めにあうことがあります。
金融機関側の立場になって考えてみると、なんとしてでも顧客を取り逃さないようにするでしょう。担当者個人の人事評価にも関わってくるため、試行錯誤を図って引き止めてくることが想定されます。
相手はプロなので、営業トークで丸め込まれてしまう可能性が高いです。断るための精神的な負担もかかるため、借入先の金融機関への相談はできるだけ避けた方がよいでしょう。
金融機関の相談会や相談窓口では、特定の住宅ローンに勧誘される可能性があります。店舗型の金融機関に相談した場合、自社のプランを勧めてくるでしょう。
しかし、借り換え先としてメリットが大きいのはネット銀行です。ネット銀行は店舗の賃貸料や人件費がネット銀行以外と比べてかからないため、金利が低くなります。
低金利という借り換えの最大のメリットを受けるのであれば、ネット銀行を検討し、むやみに勧誘されないように注意しましょう。
FPは、特定の住宅ローンや金融機関と提携していることがあります。そのFPに相談すると、提携先の商品を勧められる場合がほとんどです。
中には住宅ローンの借り換えに関する知識が浅いFPもいます。
第三者目線からの意見をもらうなら、商品を販売することが目的ではなく、どこにも所属していない独立系のFPを探して相談するとよいでしょう。
住宅ローンの借り換えを無料で相談ができる窓口は以下の3つです。
記事を参考に、それぞれのメリット・デメリットを考慮し、相談先を選んでみてください。
また、どこかに相談するのではなく、自分でシミュレーションして検討する方法もあります。
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