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2023-11-27
マネーFix 編集部
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不動産投資をする際、金融機関から不動産投資ローンを借りて物件を購入する人が多いです。「不動産投資ローンの審査基準は厳しいの？」「ローンを組むのに年収はいくら必要？」といった疑問を持つ人もいるでしょう。
不動産投資ローンを組む際には、年収や勤務先、借入状況といった属性が重視されます。
この記事では、不動産投資ローンの審査基準、年収が低くても不動産投資ローンを組むための対処法を解説します。
不動産ローンの借入にあたって、明確な年収基準が記載されているわけではありませんが、最低500万円程度は必要といわれています。同様に高額のローンを組むケースとして住宅ローンが挙げられますが、不動産投資ローンは住宅ローンよりも審査が厳しい傾向があります。
ただし、年収以外にもさまざまな要素を踏まえて審査が進められるため、単純に年収500万円を超えているからローンが組めるとは限りません。例えば、年収400万円で借りられることもあれば、年収700万円でも審査に落ちる可能性があります。
不動産投資ローンの一般的な審査において、重視されるのは以下の点です。
不動産投資ローンを組むにあたって、「属性」という言葉を耳にしたことがある人もいるでしょう。属性とは、借入する本人の審査基準のことであり、これらを総合的に勘案して審査を進めます。
年収以外の属性の項目は、下表の通りです。
| 属性の項目 | 内容 |
|---|---|
| 勤務先の規模 | 上場企業や公務員は有利 |
| 勤続年数 | 長いほど安定性があると判断される |
| 家族構成 | 共働きはプラスに判断される |
| 住宅ローンの有無 | 返済中の住宅ローンがあれば考慮される |
| 資産や預貯金の有無 | 総合的な資産状況が考慮される |
| 信用情報 | これまでの返済状況などが考慮される |
不動産投資は長期的な運用を前提としており、安定した収入がなければローンの返済が困難になる可能性があります。勤続年数は収入の安定性を判断するうえで指標となるため、勤続年数が長いほど審査に有利になる傾向があります。
物件の価値も審査基準の1つです。空室率や利回り（表面・実質）から物件の収益力を算定します。物件の価値があれば、ローンを返済できない場合も物件売却による資金回収ができるからです。
表面利回りとは、物件価格に対して家賃収入がどれぐらい得られるかを表すものです。実質利回りは、物件保有にかかるコストも含めた実質的な利回りを意味します。
不動産投資の実績があると、審査が有利に働く可能性があります。審査の際は、不動産投資の収益のみではなく、所有していた不動産投資物件の特徴や利回りなども情報開示するようにしましょう。
年収が低くとも不動産投資ローンを組みたい場合の対処法は、以下の通りです。
頭金を多く準備するほど、不動産投資ローンの借入額が減るため、審査に通りやすくなります。
金融機関のローン審査は、借入金額によってプロセスが異なります。頭金を準備できる場合は、残高が記載された銀行通帳を提出して証明することがおすすめです。
属性を上げるための取り組みとして、信用情報を向上させることが効果的です。具体的な方法は、以下の通りです。
年収別に、どれくらいの金額まで不動産ローンを借りることができるのか、相場を見ていきましょう。
なお、アパートローンなのかプロパーローンなのかによって基準が変わります。アパートローンは不動産投資に限定されたローンで、貸し付ける金融機関のほかに保証協会の審査が入ることが多いです。一方、プロパーローンは保証協会によらないローンのため、金融機関はより厳しい審査基準を設けています。
アパートローンの場合、年収の7～8倍の借入が可能です。また、頭金を2割程度準備することで、審査の通過率を上げることができます。
| 年収 | 借入可能金額 | 頭金（20％程度） | 購入できる物件価格 |
|---|---|---|---|
| 500万円 | 3500万～4000万円 | 800万円 | 4000万円 |
| 600万円 | 4200万～4800万円 | 960万円 | 4800万円 |
| 700万円 | 4900万～5600万円 | 1200万円 | 5600万円 |
| 800万円 | 5600万～6400万円 | 1280万円 | 6400万円 |
| 900万円 | 6300万～7200万円 | 1440万円 | 7200万円 |
| 1000万円 | 7000万～8000万円 | 1600万円 | 8000万円 |
アパートローンでは借入上限枠が設定されます。枠をすべて使ってしまうと、次の借入ができない可能性があります。
プロパーローンの場合、一般的には年収の10～15倍程度の借入が可能といわれています。こちらも、頭金を2割程度準備しておくことで、審査通過率を上げられるでしょう。
| 年収 | 借入可能金額 | 頭金（20％程度） | 購入できる物件価格 |
|---|---|---|---|
| 500万円 | 5000万～7500万円 | 1500万円 | 7500万円 |
| 600万円 | 6000万～9000万円 | 1800万円 | 9000万円 |
| 700万円 | 7000万～1億500万円 | 2100万円 | 1億500万円 |
| 800万円 | 8000万～1億2000万円 | 2400万円 | 1億2000万円 |
| 900万円 | 9000万～1億3500万円 | 2700万円 | 1億3500万円 |
| 1000万円 | 1億～1億5000万円 | 3000万円 | 1億5000万円 |
プロパーローンもアパートローンと同様、借入上限枠に達すると次の借入ができない可能性があります。
不動産投資ローンの審査を通過するために年収要件は重要です。ほかにも勤務先や借入状況なども含めた属性を総合的に見て融資の可否が判断されます。審査の通過率は頭金の金額によっても変わるため、属性改善の取り組みを進めるとともに、金融機関に納得してもらえるような工夫を重ねましょう。
借入上限額は年収によって異なり、またアパートローンなのかプロパーローンなのかでも変わります。金融機関によっても基準が異なるため、過去の不動産投資による収益など実績を金融機関に開示して、信頼関係を築くことが重要です。
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