老後のリースバックは老後資金や相続対策になる？注意点や年齢制限など条件を解説

老後の相続対策におすすめのリースバックとは？

リースバックは、正式名称を「セール・アンド・リースバック」といいます。自宅をリースバック業者に売却して、まとまった資金を得たあと、賃料を払うことで売却した自宅に住み続けられる仕組みです。老後の資金調達やローンの返済のために利用されるケースが一般的です。

また、リースバックは不動産の相続対策としても利用価値があります。

リースバックの仕組み

通常、自宅を売却したらその家を出て行かなければなりませんが、リースバックでは、リースバック業者と賃貸契約を結ぶことで、それまで通り自宅に住み続けることができます。まとまったお金が必要な場合や、老後資金が足りない場合におすすめの資金調達方法です。

自宅の所有権は買主であるリースバック業者に移るので、その後の固定資産税や維持費用を気にせずに済みます。

売却する相手は主にリースバック業者ですが、ほかにも不動産会社や金融機関などがあります。

リバースモーゲージとの違い

リースバックと似た仕組みに、「リバースモーゲージ」があります。リバースモーゲージは、自宅を担保に借入し、生きているうちは利息のみを返済します。契約者が亡くなったあと、担保となっている自宅を売却して返済にあてる仕組みです。

リースバックのように売却するわけではないため、自宅の所有権は契約者のままです。そのため、固定資産税や維持費用についてはこれまで通り発生します。

また、リースバックの資金使途が原則として自由であるのに対し、リバースモーゲージは老後の生活費など限定されていている点が異なります。

リバースモーゲージはあくまでも自宅を担保にした融資です。そのため、申し込み先は金融機関に限定されます。

老後のリースバックがおすすめの理由

老後の資金調達方法としてリースバックがおすすめの理由は、以下の通りです。

老後資金に備えることができる

リースバックは自宅を売却し、一括でまとまった資金を得る仕組みです。そのため、年金だけでは生活が苦しいといったときの資金調達法として有効です。自宅の評価額によっては、高額な資金を得られる可能性もあります。

また、リースバックでは原則として資金使途が自由なので、生活費だけでなくローンの返済などにもあてられます。

ただし、売却して得た金額については、譲渡所得として課税対象になります。得られた金額をすべて使い込むのではなく、納税資金を別途準備しておくようにしましょう。

固定資産税や管理費の支払いを軽減できる

自分名義の不動産を所有していると、毎年固定資産税を払わなければなりません。また、戸建てなら定期的な修繕が必要ですし、マンションなら大規模修繕のための修繕積立金や管理費の支払いが発生します。

リースバックを利用して売却することで、所有権は買主であるリースバック業者や不動産会社に移ります。そのため、今後の固定資産税や修繕費、管理費などの負担を軽減できる点は大きなメリットでしょう。

土地の値段が上昇傾向にある地域では、固定資産税の負担が年々増えています。リースバックを利用すれば、これらの負担を軽減できるため、家計に余裕が生まれるでしょう。

遺産分与のトラブルを回避することができる

不動産は分割できない資産のため、相続人が複数いる場合は、誰がその不動産を相続するかでもめる原因になります。共同名義で登記を行う方法もありますが、売却する際には共有名義人全員の合意が必要です。

リースバックを利用して相続対象の不動産を現金化することで、複数の相続人にそれぞれの法定相続割合に応じた金額を渡せます。

最近では、子どもが独立して自分の家を持つケースが多くなり、不動産を相続したものの誰も住む人がおらず、空き家になってしまう問題も目立っています。そのような問題を解決するためにも、リースバックは有効な手段といえます。

相続税の支払い負担を減らすことができる

死亡時に被相続人名義の不動産がある場合、相続人は相続税を期日までに払わなければなりません。不動産の評価額が大きいと、相続人にとっても大きな負担になります。

リースバックを利用して所有権を移転しておくことで、被相続人名義の不動産はなくなるので、相続税を抑えることができます。

また、相続人がリースバックを利用して相続税の支払いにあてるケースもあります。相続税の納付期限は、相続の開始があったことを知った日（被相続人が亡くなった日）の翌日から10ヵ月以内です。

相続税の納付は現金で行わなければなりません。手持ちの現金がない場合には、相続した不動産をリースバックで現金化することで、相続税の納付資金にあてることもできます。

老後の住まいをリースバックするときの注意点

老後の住まいをリースバックするときの注意点は、以下の通りです。

月々家賃の支払いが必要になる

リースバックで自宅を売却後は、リースバック業者や不動産会社と賃貸契約を結び、決められた賃料を払うことで、売却した自宅に住み続けることができます。

毎月の家賃は、家を購入したリースバック業者や不動産会社が求める利益によって決まるため、相場よりも高くなる可能性があります。場合によっては売却して得た資金額よりも、賃料の支払い負担が大きくなることも考えられます。

リースバックの売却価格は安くなる傾向がある

リースバックを利用して自宅を売却する場合と、不動産会社などを介して売却する場合とを比較すると、リースバックを利用して売却する方が売却価格は安くなるといわれています。

通常の不動産売却は、不動産会社は購入後第三者に売却することで利益を得ますが、リースバックの場合売主がそのまま住み続けるため、その間は売却ができません。売主が住み続けている間に、不動産の価格が下落するリスクも想定されます。そのため、通常の売却と比べて2～4割程度安くなってしまいます。

リフォームには許可が必要になる

リースバックを利用して不動産を売却したあとは、所有権は買主に移転します。その後は賃借人としてその家に住み続けることになるため、オーナーが決めたルールに沿ってその物件を利用しなければなりません。

賃貸借契約によりリフォームが禁止されている場合は、それに従わなければなりません。また、契約で禁止されていなくても、リフォームを行う際にはオーナーの許可が必要です。

老後の持ち家をリースバックするための条件

持ち家をリースバックするために必要な条件は、以下の通りです。

売却したお金で住宅ローンを完済できることは、リースバック利用時の絶対条件です。住宅ローンを完済できなければ、金融機関の抵当権が残ったままになるため、自分の意思だけで住宅を売却することはできません。

また、家賃の支払いが発生するため、支払い能力があるかどうかも条件になります。そのほか、共有名義であれば、名義人全員の合意が必要です。

まとめ

リースバックは、自宅を売却してまとまった資金を得たあとも、賃料を払うことで自宅に住み続けられる仕組みです。自宅を利用した資金調達方法として利用されています。また、相続対策としても効果的です。

ただし、リースバックには、売却価格が相場よりも低くなることや、支払う賃料が高くなるといったデメリットもあります。リースバックの利用を考える際には、今後のライフスタイルをどうしたいのかを明確にしたうえで、利用する場合の注意点などをしっかり確認してから実行に移すようにしましょう。