持ち家をリースバックするメリット・デメリットとは？リースバックの手順や条件を解説

リースバックとは持ち家に住み続けながら売却する方法

リースバックとは、自宅をリースバック業者や不動産会社、金融機関に売却したあとに、賃貸借契約を結ぶことで、賃料を払いながら自宅に住み続けられる仕組みです。

リースバックを利用する目的は人によって異なりますが、住宅ローンをはじめとしたローンの返済費用にあてるためや、緊急にまとまった資金が必要になり、その費用を調達する目的で利用するケースが多く見られます。

リースバックで持ち家に住みながら売却できる仕組み

リースバックでは、まず売却先であるリースバック業者や不動産会社と不動産売買契約を結び、売却金額を一括で受け取ります。同時に、新たな所有者となったリースバック業者や不動産会社と賃貸借契約を結びます。

そうすることで、売却した自宅に、それまで通り住み続けることができます。

リバースモーゲージとの違い

自宅を活用して資金調達を行うほかの方法としては、「リバースモーゲージ」があります。

リバースモーゲージとは、自宅を担保に金融機関からお金を借り、生きている間は利息のみを返済します。そして契約者が亡くなったあとに担保となっている自宅を売却して現金化し、返済にあてます。

リバースモーゲージでは所有権の移転は発生せず、自宅を自分の名義のままにしておくことができます。

また、リバースモーゲージは契約先の金融機関によって決められた資金使途（主に老後の生活資金）に限定されますが、リースバックの資金使途は原則自由です。

リースバックを検討するケース

リースバックでは、リースバック業者や不動産会社などの第三者に自宅を売却した際に、売却代金が現金で支払われます。自宅の評価額によっては、高額な資金を手に入れることもできるでしょう。

リースバックを検討するケースとしては、以下が挙げられます。

持ち家をリースバックするメリット

持ち家をリースバックするメリットは、以下の通りです。

売却したあとも住み続けることができる

本来なら、自宅を売却すると所有権が買主に移るため、売主側は自宅を買主に明け渡す必要があります。

しかし、リースバックなら売却して所有権が買主に移ったあとでも、買主と賃貸契約を結ぶことで賃借人として売却した家に住み続けられます。

まとまった資金を調達できる

リースバックの売却金額は、一括で支払われます。そのため、急にまとまった資金が必要になった際には助かるでしょう。

また、同じく自宅を活用して資金を調達するリバースモーゲージとは異なり、資金使途が自由な点がメリットです。売却資金をローンの返済や生活資金、事業用資金などにも利用できます。

ただし、売却という行為は、資産の譲渡として取り扱われます。売却価格によっては譲渡所得の対象となり、納税が必要になる可能性があります。

固定資産税や管理費の支払いが不要になる

固定資産税とは、その年の1月1日時点で、不動産を所有している人に対して課される税金です。自宅を保有しているなら、毎年固定資産税を払わなければなりません。

しかし、リースバックでは、売却と同時に所有権が買主に移転するため、その後は固定資産税を払う必要がなくなります。また、マンションに住んでいるなら管理費が必要ですが、売却後は不要です。

そのほか、住宅の劣化に伴って発生する修繕費用についても、売却後は負担する必要がありません。

相続問題を回避することができる

不動産を保有している人が亡くなった場合、その相続人が不動産を相続することになります。しかし、不動産は現金のように分けられません。相続人が1人ならよいですが、複数いる場合は誰がその不動産を相続するのかについてもめる原因になります。

リースバックを利用して生前に現金化しておけば、相続人全員に対して公平に現金を渡すことができます。

将来的に買い戻すこともできる

リースバックでは、不動産を売却する際の不動産売買契約書に「再売買の予約」を付加することによって、1度売却した不動産を将来買い戻すことができます。

「再売買の予約」はリースバック独自の契約で、あらかじめ買い戻す際の価格や買い戻す時期を決めて契約を締結します。

買い戻しを考えるケースはさまざまですが、教育資金や事業資金など一時的な資金が必要でリースバックを利用し、将来お金が貯まった際に再度自宅の所有権を取り戻したいといったケースが当てはまります。

持ち家をリースバックするデメリット

持ち家をリースバックするデメリットは、以下の通りです。

家賃の支払いが必要になる

リースバックで持ち家を売却したあと、持ち家に住み続けるには賃貸借契約に記載されている家賃の支払いが発生します。

リースバックでの家賃は、持ち家の立地条件や築年数などの条件以外に、買主側が想定している利回りを踏まえて計算します。そのため、売却価格によっては家賃が相場よりも高くなる可能性もあります。

一般的に、リースバックの家賃は売却価格の10％前後で設定されるケースが多く、売却価格が高いほど、家賃が高額になります。

リースバックの売却価格は相場より安くなりやすい

リースバックの売却価格は、買主であるリースバック業者や不動産会社、金融機関が決めますが、相場よりも安くなるケースが多いです。

なぜなら、買い取る側としては、買い取った不動産を第三者に売却した方が利益を得やすいからです。リースバックでは賃貸借契約を結ぶことで売却できないため、想定される利益分を差し引いて計算します。

売却価格は買主によって異なりますが、相場の70％程度が一般的です。

リースバック後の賃料は相場より高くなりやすい

リースバック後に買主に支払う賃料は、相場よりも高くなりやすい傾向にあります。なぜなら、賃料は売却価格をもとに、期待する利回りを乗じて計算するからです。

例えば、売却価格が2000万円だとして、年10％の期待利回りを考えているなら、毎月の家賃は以下の通りです。

（2000万円×10％）÷12＝16万7000円

一般の不動産投資の利回り相場が5％前後であることを考えると、約2倍の家賃になることも考えられます。

リフォームや修繕に許可が必要になる

売却後、賃料を払って住み続ける仕組みのため、住み続ける際にはオーナーが決めた決まりに沿って利用しなければなりません。自分の持ち家ではなくなり、賃借人の立場となることを理解しておきましょう。

家の中をリフォームしたい、もしくは修繕を行いたいと思った際には、オーナーの許可が必要です。オーナーが許可しなかった場合、リフォームや修繕はできません。

持ち家をリースバックするための条件

リースバックを利用するには、次の条件を満たさなければなりません。

売却額でローンを完済できること

住宅ローンを完済していない場合、持ち家は利用している住宅ローンの金融機関の担保であるため、抵当権が設定されています。

リースバックでは第三者に持ち家を売却して、所有権を移します。そのためには抵当権を外す必要があります。つまり、売却価格でローン残債を完済できなければ、リースバックの利用はできません。

家賃を支払えるだけの収入があること

持ち家を売却し、まとまった資金を得たあとは、賃料を払うことで持ち家に住み続けられます。賃料が払えるだけの収入がないと、リースバックを行ってもその家に住み続けるのは難しいでしょう。賃料を払えなければ、オーナーから退居を迫られます。

売却後に賃料を払えるだけの収入があるかどうかを判断するためには、まずは査定をしてもらい、売却価格を提示してもらうことが大切です。

判断能力があること

リバースモーゲージは金融機関によって年齢制限が設けられていますが、リースバックには年齢制限がありません。

ただし、高齢者の場合、認知症を発症しておらず、判断能力があることが条件として求められます。

また、持ち家が共有名義の場合、名義人全員の同意が必要なので、名義人の中に1人でも認知症を発症している人がいたら、同意が得られず売却できません。

業者によっては保証人が必要なケースがある

リースバックでは、賃貸借契約を結ぶ際に保証人を求められることがあります。

通常、賃貸借契約を結ぶ際には家賃保証会社を利用するケースが多いですが、リースバック業者によっては、保証人を求められる可能性があります。

保証人を求められる可能性があるのは、これまでに家賃を滞納したことがあるケースや、安定した収入が見込めないケースです。また、かなりの高齢であることや、収入に対して賃料が高額すぎるといったケースも当てはまります。

保証人は本人が賃料を支払えなくなった際に代わりに支払う義務を負うため、なかなか頼みにくいのが実情です。その場合は、保証人を不要としているリースバック業者を選ぶようにしましょう。

持ち家をリースバックする手順

持ち家をリースバックする際は、以下の手順で進めます。

まずは、不動産会社やリースバック業者に相談して家の査定をしてもらいますが、できれば3社程度に依頼し、査定をしてもらいましょう。

比較検討し、最終的に利用する業者を決めたあとは、不動産売買契約および賃貸借契約を締結します。その後は売却代金を一括で受けとり、賃料を払って持ち家に住むという流れです。

譲渡所得金額が課税対象になる場合には、確定申告を行うことも忘れないようにしてください。

リースバックに必要な書類

リースバックに必要な書類は、査定時と契約時で異なります。

査定時には、以下の書類が必要です。

契約時には、以下の書類が必要です。

現在支払っている住宅ローン残高の証明書や抵当権抹消書類を求められることもあります。

リースバックにかかる費用

リースバックを利用する際には、売却時と、賃貸借契約時に費用が発生します。

リースバックに関する税金

固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者に対して課税されます。そのため、年の途中にリースバックで売却した場合は精算しなければなりません。

また、売却価格によっては譲渡所得税の対象となり、譲渡所得金額に応じた譲渡所得税を納付する必要があります。

固定資産税は決算日までを負担するのが一般的

固定資産税の税額は固定資産税評価額×1.4％で、4月に届く納付書を利用して納める必要があります。

しかし、年の途中で不動産を売却した場合には、「固定資産税清算金」を買主に支払ってもらう必要があります。

一般的に固定資産税は「決算日」から「引き渡し日の前日」までを売主が、「引き渡し日」以降は買主が日割りで負担します。決算日は「1月1日」「4月1日」の2種類があり、どちらにするかのルールは決められていません。

譲渡所得税が控除になる可能性がある

持ち家を売却した場合、売却価格によっては譲渡所得が発生し、所得金額に応じた所得税を払わなければなりません。

課税対象となる譲渡所得金額は、売却価格から持ち家の取得費、そして譲渡にかかった費用を差し引いて求めます。ただし、持ち家を売却した場合には3000万円の特別控除が利用できます。

売却価格から家の取得費、譲渡にかかった費用を差し引いた額が3000万円以下になれば、課税されることはありません。

まとめ

リースバックとは、持ち家を活用した資産調達方法の1つです。持ち家を売却し、まとまった資金を得たあとは、買主と賃貸契約を結ぶことで売却した家に住み続けられます。

リースバックをすることで、固定資産税の支払い負担を軽減できたり、相続問題を回避できたりするメリットがあります。一方で、賃料が相場よりも高額になったり、リフォームに許可が必要になったりするデメリットもあります。利用にあたっては、複数社に査定してもらい比較したうえで、慎重に検討するようにしましょう。