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2023-11-11
2024-07-01
マネーFix 編集部
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住宅購入にあたり、旧耐震基準の物件を検討している人もいるでしょう。「旧耐震でもローンが組める金融機関はある？」「旧耐震基準の物件のメリットは？」「旧耐震基準の物件を購入する際に住宅ローンは組める？」など気になっていませんか？
旧耐震基準の物件は価格が安く、立地が良いものが多い傾向があります。
この記事では、旧耐震基準の物件を購入するメリット・デメリットのほか、住宅ローンを組んで旧耐震基準の物件を購入する際の注意点を解説します。
耐震基準とは、建築基準法が定めた「一定の強さの地震に耐えられるための最低限の基準」です。
1950年に建築基準法が施行されたときの耐震基準は、大きな地震が起こるたびに見直されてきました。特に、1978年の宮城県沖地震の被害を受けて基準が改正された1981年が大きな節目となりました。
建築確認が完了した日が1981年5月31日までの物件を「旧耐震基準」、1981年6月1日以降を「新耐震基準」と呼んでいます。
新旧の耐震基準で耐えられる地震の強さは、以下の通りです。
前述の通り、建築確認が完了した日にちが1981年5月以前であれば旧耐震基準の物件です。
建築確認とは、計画している建築物が建築基準法に適合しているか審査することで、適合していれば確認済証が交付されます。つまり、建築確認済証が発行された日が1981年5月以前なら旧耐震基準の物件だと見分けることができます。
当時は建築確認の申請がされると「確認通知書（副）」が返却され、通常は建築主が保管する仕組みでした。書類が見当たらない場合は、行政機関で建築確認の申請記録を確認できます。
旧耐震基準物件は、住宅ローンが組みにくいです。
住宅ローンでは、通常は購入する物件を担保にお金を借ります。旧耐震基準の物件は銀行の評価額が低いため、借りられる金額が少なくなる傾向にあります。
旧耐震基準物件で住宅ローン審査に通りやすくする方法については後述します。
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旧耐震基準の物件を購入するメリットは、以下の通りです。
旧耐震基準の物件は、いわゆる築古物件です。建物の構造や間取りが古いため、現代生活になじみにくいと敬遠されがちで、需要が少なく価格が安くなる傾向があります。
しかし、安く購入できる分、追加費用をかけてリノベーションすれば、自分好みにアレンジできます。
旧耐震基準の物件は、駅近など立地が良い物件が多いです。古くから栄えているような街では、好立地な物件を探すと築古というケースがあります。
物件の間取り、内装、設備などは、いくらでもリノベーションやグレードアップができますが、立地だけはあとから変更できません。立地は不動産選びにおいて重要な要素です。
旧耐震基準の物件を購入するデメリットは、以下の通りです。
旧耐震基準に求められる耐震性は、震度5程度の中規模の地震です。震度６以上の大地震では崩壊のリスクがあります。
日本は地震大国であるため、耐震基準は大きな地震が起こるたびに見直されてきました。ところが、旧耐震基準は1981年以降に起きた地震に関する教訓は活かされていません。
また、建築開始当初は旧耐震基準を満たしていても、建物の経年劣化とともに耐震性も変化している可能性もあるでしょう。
そのため、戸建てなど自分で補強工事ができる場合は、耐震性を高める工事を別途行うと安心できます。もともと地盤が強固なところに立っている物件を選ぶのも有効です。
旧耐震基準の建物は、築40年以上の建物であることが想定されます。建物そのものが老朽化している可能性があることに注意してください。鉄筋コンクリート造りでも、コンクリートのひび割れなどから鉄筋の腐食の原因となり耐久性が損なわれます。
また、電気・ガス・給排水の設備などは適切に管理・補修が行われていないと、漏水や停電、臭気発生などのトラブルにつながりかねません。
階段（非常階段を含む）やエレベーター、廊下やエントランスなどの共用部も、きちんとメンテナンスされていないと、見た目や利便性を損なうことがあります。
前述の通り、旧耐震基準の物件は担保としての評価額が低いため、住宅ローンが組みにくいです。
また、住宅ローン控除を受けるためには「耐震基準適合証明書」を取得する必要があります。
一般的には、旧耐震基準の物件は不動産取得税・登録免許税の軽減措置は適用できません。
ただし、以下の措置を行えば旧耐震基準の物件でも軽減措置が適用できるようになります。
マンションであれば、共用部の修繕工事のために修繕費用を所有者から徴収します。十数年に1回の大規模修繕に備えて、所有者は毎月一定額を修繕積立金として支払うのが一般的です。
旧耐震基準の古い物件では、さまざまな部分が劣化するため修繕費用が高めになる可能性があります。そのため、月々の修繕積立金の負担も大きいことが想定されます。
また、修繕積立金は、基本的には管理組合が作った長期修繕計画に従って使われますが、不測の事態や災害などの特別な事情で取り崩すこともあるので、その後の積立負担が増える可能性もあります。
旧耐震物件で住宅ローンを組む際に、審査に通りやすくするコツは以下の通りです。
フラット35とは、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して、全期間固定金利（最長35年）で貸し出す住宅ローンです。
旧耐震基準の物件でもフラット35なら組める可能性があるのは、適合すべき耐震評価基準が明確になっているからです。
無担保住宅ローンとは、担保なしで利用できるローンのことを指します。
通常の住宅ローンは物件を担保にお金を借りますが、旧耐震基準の物件は貸し手の銀行の評価額が低く、貸してくれる金額が少ないケースがあります。
その点、無担保ローンなら担保不要で借入できるので、物件に対する銀行の評価とは関係なくお金を借りることができます。
ただし、担保がない分、金利は高めになります。
住宅ローンの審査基準は、金融機関（銀行）によってさまざまです。そのため、旧耐震基準の物件に対する評価の仕方も各銀行によって異なり、A行はダメでもB行では審査に通るということはあり得ます。
また、同じ銀行であっても、審査を受ける時期によっても審査基準が異なる可能性もあります。
各銀行の無担保住宅ローンを比較するならクラウドローンがおすすめです。
狭小物件、耐用年数超過、旧耐震物件など銀行住宅ローン、フラット35不可の物件に対するローン審査が可能です。旧耐震でもローンが組める金融機関を探すことができます。
クラウドローンは、基本情報（名前・住所不要）や希望を登録するだけで、複数の銀行から条件に合うプランの提案が受けられます。
従来は、ローン審査の申し込みで審査が通らない場合に、信用情報機関には申し込みの銀行数だけその記録が残りました。この点、クラウドローンは提携の保証会社が事前審査を行うため、借りられる銀行からの提案だけが届く仕組みなので安心です。
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旧耐震基準であっても、好立地で価格が安い物件は魅力的に感じるでしょう。築古であることから、安全性や快適性の問題を理解したうえで、総合的に判断することも大切です。
住宅ローンが借りにくい点については、複数の銀行に申請をしたり、耐震基準が明確化されているフラット35を申請したりするとよいでしょう。また、無担保ローンは借りやすさが特徴ですが、金利が高くなりがちなので借りすぎには注意してください。
どの住宅ローンを選べばよいかわからない人は、クラウドローンを利用すれば簡単に比較検討できるのでおすすめです。
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