住宅ローンをお得に活用するポイント！減税や金利の選び方・繰り上げ返済も解説

住宅ローン活用してお得に家を買うには

住宅ローンを活用してお得に家を買うためには、以下の点を意識することが大切です。

期間短縮型で返済額を安くする

住宅ローンを活用してお得に家を購入するためには、繰上げ返済について理解しておきましょう。繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。違いは以下の通りです。

お得に返済したいなら「期間短縮型」がおすすめです。借入期間が短くなると、利息の支払額が少なくなるため、返済総額は安くなります。

ただし、どうしても毎月の返済額が多くて家計が苦しい場合は、返済額軽減型を選びましょう。返済額軽減型を選べば毎月の返済額を減らせるため、日々の生活が安定しやすくなります。

住宅ローン控除の効果を最大限に活用する

住宅ローン控除を最大限活用することで、お得に家を購入できます。住宅ローン控除とは「年末のローン残高の0.7％を所得税（一部、翌年の住民税）から最大13年間控除する制度」のことです。

ただし、住宅ローン控除適用期間中の繰上げ返済には注意が必要です。年末時のローン残高が減ってしまうと、住宅ローン控除の効果を最大限に活用できません。

住宅ローン控除の効果を最大限に活用するためには、住宅ローン控除が終了するタイミング（11年目あるいは14年目）で繰り上げ返済をするのがおすすめです。

また、住宅ローン控除の控除期間や借入限度額は建物性能によっても異なります。住宅ローン減税の概要については下表を参考にしてください。

引用：住宅ローン減税 - 国土交通省

ほかのローンも含めて総合的な判断をする

住宅ローンを利用してお得に家を購入するためには、ほかのローンも含めて総合的な判断をすることが大切です。

住宅ローンは、個人で組めるローンの中でも金利が低いローンです。借入期間を最長35年とする全期間固定金利型住宅ローン「フラット35」の場合、金利の範囲は年1.960?3.270%です。（2023年3月現在）

例えば、手元に200万円の現金があり、住宅ローンの繰り上げ返済をするか、自動車の購入にあてるかで迷っているとします。一般的に、自動車ローンの方が高金利のため、現金を自動車の購入にあてる方が支払総額を抑えられます。

さらに、繰り上げ返済や自動車ローンを組む際の手数料などの諸費用もかかるため、上記のケースでは現金を自動車購入にあてる方がお得といえるでしょう。

ただし、住宅ローンは借入期間が長いため、長期的に考えると支払総額が多くなる場合もあります。シミュレーションをしたうえで判断するようにしましょう。

頭金がなくても購入を検討する

手持ち資金がない場合でも、頭金を貯めずに家を購入した方がお得になる可能性があります。前述の通り、住宅ローンは、低金利なうえ、住宅ローン控除を受けることができます。

頭金が貯まるまでの期間の家賃を考慮すると、住宅ローンを組んで家を購入してしまう方が結果的に費用を抑えられる可能性があります。また、住宅ローンを組むと住宅ローン控除も受けられるため、時間をかけて預貯金をするより負担が少なくなる可能性があります。

頭金がなくて悩んでいる場合は、上記のような視点で検討してもよいでしょう。

住宅ローンに付帯するお得なサービス

銀行は、マイホームを購入するお金を貸してくれるだけでなく、ほかにもさまざまな付帯サービスを用意しています。

例えば、ソニー銀行で住宅ローンを利用すれば、アート引越センターでの基本料金が25%オフになります。時期によっては引越にかかる費用が高額になることも多いため、うれしいサービスです。

ほかにも、団信への加入が無料になるサービスや、各種手数料が無料になるサービスなど、各社さまざまなサービスを提供しています。

住宅ローンを選ぶ際には、各金融機関の付帯サービスも加味したうえで検討しましょう。

住宅ローンで失敗しないために

住宅ローンで失敗しないために、以下4つのポイントを押さえておきましょう。

住宅ローンを活用する際には、自分自身に最適なものであるかどうかを確認し、適切な返済計画を立てられる商品を選ぶことが大切です。

事前に住宅ローンについて情報収集をしておく

住宅ローンで失敗しないためには、事前に住宅ローンについて情報収集をしておくことが大切です。住宅ローンについての情報収集ができていると、適切な返済計画を立てることができます。

しかし、購入する家を決めた後に、住宅ローンについての情報収集を始める人も少なくありません。

物件を探す際の判断基準を増やすことにもつながるので、住宅ローンについての情報収集は早めに始めることをおすすめします。

借入可能額を借入額の目安にしない

住宅ローンを利用する際には、借入可能額を借入額の目安にしないように注意してください。

借入可能額とは、金融機関から提示される融資可能な金額のことです。借入可能額は、収入や年齢、ほかのローンなどの借入残高などから判断されます。

借入可能額について事前に確認したい方は「年収から借入可能額を計算：【フラット35】」を活用してみましょう。

あくまで、「いくらまで借りられるか」を示すものであり、余裕を持って返済をしていけるかどうかは人によって異なります。

例えば、借入可能額が4000万円で、満額借入れた場合、35年ローンだと毎月10万円程度を返済する必要があります。毎月10万円を返済しても、安定した生活ができるかどうかをシミュレーションしたうえで借入額を検討しましょう。

一般的に、借入額は世帯年収の5倍以内にすることで、余裕を持った返済ができるといわれています。

金利は自分に合ったタイプを選ぶ

住宅ローンで失敗しないためには、自分に合った金利タイプを選ぶことが大切です。住宅ローンの金利には、3つのタイプがあります。

例えば、変動金利型は低金利で借りられる点がメリットですが、金利が上昇すると支払う利息も増加するというデメリットがあります。全期間固定金利なら、変動金利より金利が高いぶん、常に一定の返済額となるため返済計画は立てやすくなります。

金利タイプを選ぶ際には、誰かの意見を鵜呑みにするのではなく、それぞれのメリット・デメリットを理解したうえで自分に合ったものを選ぶことが大切です。

借り方や返済方法は総合的に判断する

住宅ローンを利用する際には、金利ばかりに目が行きがちです。しかし、借り方や返済方法を総合的に判断することで失敗しにくくなります。

借り方や返済方法を検討する際には、以下の項目を考慮すると、判断しやすくなるでしょう。

まとめ

住宅ローンを活用してお得に家を購入するためには、住宅ローンのことについて幅広く理解しておくことが大切です。金利だけに目を向けるのではなく、付帯サービスや控除などの税制についても理解しておくことで、幅広い視点から総合的に判断しやすくなります。