マイホームの住み替えが一般的に。知っておきたい、住み替え時のよくある失敗

住み替えでよくある失敗

住み替えでよくある失敗は次の2点です。

• 希望する価格で売れず、大幅値下げ
• 住み替えローンの審査が通らない

希望する価格で売れず、大幅値下げ

住み替えをスムーズに行うためには、資金計画が重要です。

売りたい物件の相場をしっかりと確認してから売却価格を設定しないと、売れ残りや、希望する価格で売れず、大幅値下げをしなければならない可能性がでてきます。

当初の資金計画において、楽観的な売却価格の設定をした場合、想定を大きく下回った売却価格になると資金計画が成り立たなくなります。

これにより、新居の住宅ローンが重荷になる可能性がでてきます。

住み替えローンの審査が通らない

住み替えで新しい住宅を購入する場合、多くの人が住宅ローンを利用するでしょう。

住み替えでは、持ち家を売却したお金でそれまでのローンを完済できなかった場合、「住み替えローン」を利用する人が多いです。

住み替えローンとは、旧居のローン残高と新居の購入費用をまとめて借入できる住宅ローンです。

住み替えローンは使い勝手の良い商品ですが、新居の担保価値以上に借り入れることになるので、年収や返済状況について厳しい基準をクリアしなければなりません。

そのため、審査に通らず借入金額を減らされる、借入そのものができない可能性もあります。

住み替えローンの利用を検討する場合、世帯の経済状況や返済状況でどのくらい借入できるのかは事前に調べておくことが大切です。

住宅ローンの借入可能額については、こちらの記事「【年代別】住宅ローン借入可能額の目安」も参考にしてください。

住み替えに使える特例

不動産の売却益のことを「譲渡所得」といいます。

この譲渡所得には、住民税と所得税が課税されます。

住み替えをする際には、以下3つの特例を活用することで節税が可能です。

• 3000万円の特別控除の特例
• マイホームを売ったときの軽減税率の特例
• マイホームを買い替えたときの特例

ただし、これらの特例を利用するには、一定の要件を満たしている必要があります。

3000万円の特別控除の特例

マイホームを売却した際に、一定の要件を満たしていれば、所有期間に関係なく譲渡所得から控除される特例です。

控除所得が3000万円以上であれば3000万円が控除され、3000万円以下であればその金額すべてが控除されます。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

所有期間が10年を超える物件を売却したときに、所得税や住民税の課税率が軽減される特例です。

「3000万円特別控除の特例」との併用も可能である点も大きなメリットです。

マイホームを買い替えたときの特例

特定のマイホーム（居住用財産）を売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。

ただし、「減免」ではないため、新たに購入した家を将来売却した際に、課税されることになります。

また、「3000万円の特別控除の特例」とは併用できません。

どちらの特例がよりメリットがあるのかを検討したうえで、選ぶ必要があります。

住み替えの時に大切なポイント

住み替えを成功させるには、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。

住み替えの際には、最初に自宅がいくらで売却できるのかをしっかりと把握する必要があります。

金額の目安を知るために、最初に不動産会社に査定を依頼しますが、その際には複数の不動産会社に依頼して比較検討することが大切になります。

また、売却や購入の計画や住み替えにともなう手続きなど、総合的に相談できる不動産会社を選ぶことがポイントです。

そのためには住み替えの実績や担当者の対応、相性なども確認する必要があります。

購入希望者を早く見つけたいなら、その地域に精通した不動産会社を選ぶこともポイントです。

査定の段階で気になる不動産会社をいくつか選びましょう。

そして、さまざまな点を比較して最終的に信頼できる不動産会社を見つけ、依頼するようにしましょう。