住宅ローン控除とは？適用要件と減税額の計算方法をチェック！

住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除とは、正式名称を住宅借入金等特別控除と言い、マイホームをローンで購入した場合に、年末のローン残高に応じて一定の金額を所得税から差し引くことで、経済的負担を軽減する制度です。

住宅ローン控除は、配偶者控除や生命保険料控除のような所得が減額される所得控除ではなく、所得控除後の課税所得に税率を掛けて算出した所得税額が減額される税額控除のため、控除額がそのまま減税額となります。

住宅ローン残高の1％を所得税から控除する減税制度

住宅ローン控除の内容は入居した年によって異なりますが、現在の制度では年末の住宅ローン残高の最大1%が10年間にわたり所得税から控除されます。

所得税からは控除しきれない場合には、一部住民税からも控除されます（上限額あり）。

さらに、消費税10％が適用される住宅の場合は、控除期間が10年間から13年間に延長されます。

詳細は下記の表のとおりです。

居住開始時期	～2014年3月	2014年4月～2021年12月
居住開始時期	～2014年3月		2019年10月～ 2020年12月
控除期間	10年間	10年間	13年間
控除率	1％	1％	1％
最大控除額	20万円／年　^※注1	40万円／年　^※注2	＜1～10年目＞ 40万円／年　^※注2＜11～13年目＞以下のいずれか少ないほう 1.住宅ローン残高（上限4,000万円）×１％ 2.住宅取得価格（上限4,000万円）×２％÷３
住民税からの控除上限額	9.75万円／年	13.65万円／年	13.65万円／年

注1…新築・未使用の長期優良住宅・低炭素住宅の場合は30万円／年

注2…新築・未使用の長期優良住宅・低炭素住宅の場合は50万円／年

出典：国土交通省｜すまい給付金｜住宅ローン減税制度の概要、国税庁｜No.1213?住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）より作成

＜コラム＞長期優良住宅・低炭素住宅とは？

簡単に言うと、数世代にわたり長く住める家を「長期優良住宅」、住宅省エネ性能の優れた家を「低炭素住宅」と呼びます。

着工前に建築計画がそれぞれの法律（長期優良住宅の普及の促進に関する法律、都市の低炭素化の促進に関する法律）で定められた基準を満たしているかどうか審査・認定されます。

認定された計画に従って建てられた住宅は、住宅ローン控除の年間最大控除額が10万円上乗せされます。

2014年4月以降に入居した場合の年間最大控除額は40万円ですが、長期優良住宅や低炭素住宅の場合は50万円となり、10年間の最大控除額は400万円から500万円に100万円も拡充されることになります。

さらに、登録免許税、不動産取得税、固定資産税などが優遇されるなど、税制上のメリットの大きな住宅です。

住宅ローン控除の適用要件

住宅ローン控除は、新築住宅だけでなく中古住宅や増築・リフォームのために借り入れを行う場合にも適用されます。

どのような要件なのか、物件の種類別に解説します。

新築住宅の場合

新築住宅の場合、下記の要件を満たす必要があります。

登記簿に記載されている新築・取得の日付から6ヶ月以内に入居していること
住宅ローン控除の適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること
登記簿に記載されている床面積が50平方メートル以上であること
住宅ローンの返済期間が10年以上であること
住宅ローン控除を受けようとする年の合計所得金額が3,000万円以下であること

大前提として、住宅ローン控除の対象となる物件は、自分で住むための家（マイホーム）である必要があります。

引き渡しから6ヶ月以内に入居しているかどうかは登記簿と住民票で確認されます。

また、住宅の床面積は50平方メートル以上必要です。

税制上の床面積は売買契約書ではなく、登記簿に記載されている数値を参照するため、必ず登記簿を確認しましょう。

登記簿上の床面積は、戸建住宅の場合は壁心、マンションなどの共同住宅の場合は内法で測定することになっています。

内法の場合は壁の内側を基準に面積を測るため、実際に使用できる面積がそのまま床面積となりますが、壁芯の場合は壁や柱の中心を基準に面積を測るため、床面積は実際に使用できる面積より広く表示されます。

また、店舗や事務所を兼ねる場合は、床面積の1/2以上が住居用でなければなりません。

さらに、住宅ローンの返済期間が10年以上あることや、その年の所得が3,000万円以下であることも要件となっています。

中古住宅の場合

中古住宅の場合、築年数によっては現行の耐震基準を満たしていない可能性があります。

そのため、新築住宅の要件に加え、さらに下記の要件を満たす必要があります。

以下の「1.築年数」または「2.耐震基準」のいずれかを満たしていること。

1.築年数

耐火建築物の場合（鉄筋コンクリート造など。軽量鉄骨は含まない）、築25年以内であること
耐火建築物ではない場合（木造など）、築20年以内であること

2.耐震基準（築年数を満たしていない場合は、下記のいずれかに当てはまること）

耐震基準適合証明書を取得した住宅であること
既存住宅性能評価において、耐震等級1以上が確認された住宅であること
既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入している住宅であること

増築・リフォームの場合

増築、リフォームの場合、新築住宅の要件に加え、下記の要件を満たす必要があります。

■以下のいずれかの工事に当てはまること

改築、建築基準法に規定する大規模な修繕、または大規模の模様替えの工事
マンション（専有部分）の床、階段、壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事
家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関、廊下の一室の床、壁の全部について行う修繕・模様替えの工事
一定の耐震改修工事（現行の耐震基準適合のため）
一定のバリアフリー改修工事
一定の省エネ改修工事

■工事費用が100万円以上であること

ただし、省エネやバリアフリーのための改修工事の場合は、リフォーム減税（正式名称「特定増改築等住宅借入金等特別控除」）のほうが減税効果の高い場合があります。

住宅ローン控除とリフォーム減税は重複利用できないため、よく比較してから申請を行いましょう。

対象とならない場合

下記のような場合は住宅ローン控除の対象となりませんので、注意しましょう。

1.対象とならない住宅

賃貸用の住宅
親のために購入した住宅
別荘などのセカンドハウス
生計を一にする親族から取得した住宅
贈与された住宅
耐震基準を満たしていることが証明できない住宅

2.対象とならない借り入れ

借入期間が10年未満の借り入れ
親族や知人からの借り入れ
会社からの借り入れ（無利子、または、年利0.2％未満）

出典：国税庁｜No.1225?住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等より作成

住宅ローン控除額の計算方法

住宅ローン控除額は住宅ローンの残高の1％と解説しましたが、控除額には上限があるため、以下の3つ（11年目～13年目の場合は4つ）の数値のうち最も小さい額が実際の控除額となります。

年間最大控除額　40万円（新築・未使用の長期優良住宅、低炭素住宅の場合は50万円）*1
年末の住宅ローン残高の1％
所得税＋住民税の一部（上限13.65万円まで*2）
住宅取得価格の2％÷3（11年目～13年目の場合）

1…2014年3月末までに入居した場合は20万円（同30万円）
2…2014年3月末までに入居した場合は9.75万円まで

住宅ローンの控除額をイメージ図にすると下記のようになります。

年間最大控除額は40万円（50万円）で一定となりますが、住宅ローン残高は返済が進むにつれて減っていきます。

その一方で控除可能な納税額（所得税と住民税の合計）は収入が上がれば増えていくことなります。

出典：国土交通省｜すまい給付金｜住宅ローン減税制度の概要より作成

例えば、その年の年末のローン残高が3,000万円だった場合について考えてみましょう。

3,000万円の1％は30万円で、年間最大控除額の40万円を下回っているため、全額控除に回すことができます。

その年に納めなければならない所得税が20万円だった場合、まずこの20万円から控除します。

所得税から控除しきれなかった金額が30万円－20万円＝10万円残っていますが、住民税からも13.65万円まで控除することができるので、残りの10万円も住民税から控除することができます。

では、その年に納めなければならない所得税が10万円だった場合はどうでしょうか。

所得税から控除しきれなかった金額は30万円－10万円＝20万円となりますが、住民税からは13.65万円までしか控除できません。

そのため、控除できる金額は所得税から10万円＋住民税から13.65万円＝合計23.65万円となります。

なお、住宅ローンの返済シミュレーションについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

住宅ローン控除の申請方法

住宅ローン控除を受けるための手続きは、初年度と2年目以降で異なります。

初年度については、入居した翌年の確定申告で居住地を管轄している税務署に、必要事項を記入した確定申告書と（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書に加えて、以下の必要書類を提出する必要があります。

必要書類	入手方法（入手場所）	確認事項
住民票の写し	お住まいの市区町村	自ら居住している事実
ローン残高証明書	金融機関等	住宅ローン残高
登記事項証明書請負（売買）契約書等	法務局本人	住宅取得年月日住宅取得価格床面積
給与等の源泉徴収票等	職場	所得税額
中古住宅の場合は以下のいずれか耐震基準適合証明書既存住宅性能評価書既存住宅売買瑕疵担保責任保険の付保証明書	建築士等登録住宅性能評価機関住宅瑕疵担保責任保険法人	耐震性

※注：このほかにも、長期優良住宅や低炭素住宅の優遇を受けるには、それを証明する書類が必要になります。

出典：国土交通省｜すまい給付金｜住宅ローン減税の申請方法より作成

2年目以降については、必要事項を記載した確定申告書、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書、ローン残高証明書の3点を提出します。

ただし、給与所得者（会社員、公務員）の場合、2年目以降は年末調整で手続きが完了します。

この場合、税務署から送付される書類（年末調整のための（特定増改築等）住宅借入金等特別控除証明書、給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書）にローン残高証明書を添付して、勤務先に提出してください。

まとめ

マイホームの購入は人生の中でも大きな買い物ですが、住宅ローン控除を利用すれば控除期間10年で最大400万円（13年で520万円）もの税金を還付してもらうことができます。

住宅ローン控除は、条件を満たせば、新築住宅だけでなく中古住宅や増築・リフォームのための借り入れも対象となります。

ただし、省エネやバリアフリー化のためのリフォームの場合はリフォーム減税のほうがお得なケースもありますので注意が必要です。

マイホームの購入や増改築のための資金計画でお悩みの場合も、ファイナンシャル・プランナー（FP）がさまざまな疑問に答えてくれます。相談は無料ですので、下記よりお気軽にお問い合わせください。